By Se você recebe aluguéis, a resposta curta é esta: até R$ 5.000 por mês, a pessoa física passou a ganhar a disputa em 2026, porque a nova lei da isenção do Imposto de Renda zerou o carnê-leão nessa faixa. Acima disso, a balança começa a virar — e, a partir de uns R$ 10.000 mensais de aluguel, a holding no Lucro Presumido, pagando cerca de 11,33% da receita, tende a custar menos do que os até 27,5% da tabela progressiva.
Mas imposto é só metade da conta. A holding tem custo de manutenção (contabilidade, taxas), e a pessoa física tem deduções que pouca gente usa. Além disso, existe um fator que não aparece na guia de imposto: o planejamento sucessório, que em muitos casos justifica a holding sozinho. Neste artigo, você vê a conta completa, faixa por faixa, com os números de 2026 — sem torcida para nenhum dos lados.
Imposto do aluguel na pessoa física: como funciona o carnê-leão em 2026
Quem recebe aluguel de outra pessoa física precisa apurar o imposto todo mês pelo carnê-leão, aplicando a tabela progressiva do IR sobre o valor recebido. Em 2026, essa tabela mudou de patamar com a lei da isenção, vigente desde 1º de janeiro:
- Até R$ 5.000/mês: imposto zero. O rendimento é isento.
- De R$ 5.000,01 a R$ 7.350,00: aplica-se a tabela normal, mas com um redutor que diminui o imposto de forma linear (fórmula: R$ 978,62 − 0,133145 × rendimento do mês).
- Acima de R$ 7.350,01: vale a tabela progressiva cheia, sem redutor, com alíquota máxima de 27,5% (parcela a deduzir de R$ 908,73 na última faixa).
Isso mudou a conta de forma relevante. Em 2025, um aluguel de R$ 5.000 gerava carnê-leão todo mês; em 2026, gera imposto zero. Para o pequeno locador, a pessoa física ficou muito mais competitiva.
Outro ponto que muita gente ignora: a base de cálculo não é o aluguel cheio. Antes de aplicar a tabela, você pode deduzir do valor recebido:
- IPTU, quando o pagamento é encargo do locador (você);
- Condomínio, quando pago pelo locador;
- Taxa de administração cobrada pela imobiliária.
Ou seja: um aluguel de contrato de R$ 5.600 com R$ 600 de taxa de administração e condomínio a cargo do proprietário pode cair para uma base tributável de R$ 5.000 ou menos — e ficar isento. Antes de qualquer estrutura societária, vale conferir se você está aproveitando essas deduções.
Imposto do aluguel na holding: Lucro Presumido e a alíquota de ~11,33%
Na pessoa jurídica, o regime clássico para receita de locação é o Lucro Presumido. A Receita presume que o lucro da atividade de locação é 32% da receita e tributa sobre essa presunção:
- IRPJ: 15% sobre 32% da receita = 4,8%;
- CSLL: 9% sobre 32% da receita = 2,88%;
- PIS e COFINS (cumulativos): 0,65% + 3% = 3,65% sobre a receita.
Somando tudo, a carga federal fica em aproximadamente 11,33% da receita bruta de aluguéis — independentemente da sua faixa de renda pessoal. E há um detalhe favorável: locação pura de imóveis próprios não é serviço, então não incide ISS. A carga tende a parar nos 11,33% mesmo.
Dois cuidados, porém:
- Adicional de IRPJ: se o lucro presumido do trimestre passar de R$ 60.000 (ou seja, receita de locação acima de cerca de R$ 62.500/mês, já que 32% × R$ 62.500 × 3 = R$ 60.000), incide adicional de 10% sobre o excedente, e a carga sobe um pouco acima dos 11,33%.
- Distribuição de lucros: o dinheiro que sobra na holding pode ser distribuído aos sócios isento de IR na pessoa física, desde que o lucro esteja apurado e a escrituração contábil em dia — o que reforça a importância de uma contabilidade bem-feita.
Se você quer entender a estrutura por trás desse modelo, veja nosso guia completo de holding patrimonial, que explica como funciona a integralização de imóveis e a operação no dia a dia.
A conta comparativa: PF × holding em 2026, faixa por faixa
Vamos ao que interessa. A tabela abaixo compara o imposto mensal do aluguel na pessoa física (carnê-leão 2026, já com a nova isenção e o redutor, sem considerar deduções) contra a holding no Lucro Presumido (11,33% da receita) somada a um custo realista de contabilidade de R$ 300 a R$ 500/mês (usamos R$ 400 como referência):
| Aluguel mensal | IR na PF (carnê-leão 2026) | Imposto na PJ (11,33%) | PJ + contabilidade (~R$ 400) | Quem ganha |
|---|---|---|---|---|
| R$ 3.000 | R$ 0 (isento) | R$ 339,90 | R$ 739,90 | Pessoa física |
| R$ 5.000 | R$ 0 (isento) | R$ 566,50 | R$ 966,50 | Pessoa física |
| R$ 10.000 | R$ 1.841,27 (18,4%) | R$ 1.133,00 | R$ 1.533,00 (15,3%) | Holding (economia de ~R$ 308/mês) |
| R$ 20.000 | R$ 4.591,27 (23,0%) | R$ 2.266,00 | R$ 2.666,00 (13,3%) | Holding (economia de ~R$ 1.925/mês) |
| R$ 40.000 | R$ 10.091,27 (25,2%) | R$ 4.532,00 | R$ 4.932,00 (12,3%) | Holding (economia de ~R$ 5.159/mês) |
A leitura honesta dos números:
- Até R$ 5.000/mês, não há discussão: a pessoa física vence. Imposto zero contra quase R$ 1.000 de custo total na PJ. Abrir holding só para economizar imposto nessa faixa é, em geral, um erro.
- Em torno de R$ 10.000/mês, a holding já ganha, mas com folga modesta (cerca de R$ 3.700/ano). Aqui, outros fatores — sucessão, número de imóveis, proteção patrimonial — costumam decidir.
- De R$ 20.000/mês para cima, a diferença fica expressiva: mais de R$ 23 mil por ano aos R$ 20 mil de aluguel e acima de R$ 60 mil por ano na faixa de R$ 40 mil. Nessas faixas, manter os aluguéis na pessoa física costuma ser dinheiro deixado na mesa.
Lembre-se: na PF, as deduções de IPTU, condomínio e taxa de administração podem reduzir a base e deslocar um pouco o ponto de virada. Cada caso deve ser analisado por um contador antes da decisão — os números acima são referência, não veredito.
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Quando a holding compensa (e quando não)
A tabela dá o retrato tributário, mas a decisão completa envolve mais três variáveis:
- Número de imóveis: com um único imóvel alugado, a estrutura raramente se paga abaixo de R$ 10 mil/mês de aluguel. Com quatro, cinco ou mais imóveis, a holding centraliza a gestão, os contratos e a contabilidade — e o custo fixo se dilui.
- Valor total do patrimônio: quem tem R$ 2, R$ 5, R$ 10 milhões em imóveis tende a se beneficiar da holding mesmo que a renda de aluguel atual seja modesta, porque o jogo passa a ser de longo prazo.
- Objetivo sucessório: este é, na prática, o fator que mais decide. A holding permite doar quotas aos herdeiros com reserva de usufruto, organizando a herança em vida, evitando inventário e travando o custo do ITCMD — que hoje varia de 1% a 8% conforme o estado (4% em SP) e tem forte tendência de alta, já que a progressividade se tornou obrigatória com a reforma. Explicamos essa estratégia em detalhes no artigo sobre holding familiar e planejamento sucessório.
Em resumo: aluguel baixo + imóvel único + sem preocupação sucessória = fique na PF. Aluguéis relevantes, vários imóveis ou herança para organizar = a holding provavelmente entra no seu radar, e o imposto do aluguel é só um dos motivos.
Reforma tributária e locação: o que muda com IBS e CBS
A reforma tributária (EC 132/2023 e LC 214/2025) criou um regime específico para locação de imóveis, e ele interessa diretamente a essa comparação:
- 2026 é fase de testes: CBS de 0,9% e IBS de 0,1% apenas destacados na nota, compensáveis com PIS/COFINS — na prática, carga neutra; quem cumpre a obrigação acessória fica dispensado do recolhimento-teste.
- Locação por PJ/holding: quando IBS e CBS entrarem em vigor pleno, a receita de locação terá redução de 70% da alíquota no regime específico — um tratamento favorecido que preserva a competitividade da holding imobiliária.
- Locador pessoa física: só entra no novo sistema acima de certos limites — por exemplo, receita de aluguel superior a R$ 240 mil/ano com mais de 3 imóveis. O pequeno locador PF segue fora do IBS/CBS.
Ou seja: a reforma não elimina a vantagem de nenhum dos lados, mas quem tem carteira grande de imóveis na pessoa física pode acabar puxado para o novo sistema de qualquer forma — mais um motivo para planejar a estrutura com antecedência, e não às pressas em 2028.
Custos de manutenção da estrutura: o que a holding exige por mês
Para a comparação ser justa, coloque na ponta do lápis o que a holding consome:
- Contabilidade mensal: em geral R$ 300 a R$ 500/mês numa contabilidade digital para holding patrimonial sem operação complexa;
- Custos de abertura: taxas de Junta Comercial (~R$ 200–400, variando por estado), certificado digital (~R$ 150–250/ano) e, se houver imóveis a integralizar, custos de cartório e registro;
- ITBI na integralização: em regra não incide ITBI ao colocar imóveis no capital social da empresa — a exceção é a empresa com atividade preponderantemente imobiliária, tema que exige análise técnica (CF, art. 156, §2º, I, e Tema 796 do STF);
- Obrigações acessórias: declarações anuais, escrituração contábil regular (que é justamente o que garante a distribuição de lucros isenta).
Nada disso é impeditivo, mas explica por que a holding não faz sentido para aluguéis pequenos: o custo fixo come a economia. A boa notícia é que, bem dimensionada, a estrutura se paga com folga nas faixas maiores — e ainda entrega o benefício sucessório de brinde.
Perguntas frequentes
Aluguel de até R$ 5.000 por mês paga imposto em 2026?
Não. Com a lei da isenção vigente desde janeiro de 2026, rendimentos de até R$ 5.000 mensais — incluindo aluguéis recebidos por pessoa física — têm imposto zero no carnê-leão. Entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350, há um desconto parcial (redutor); acima disso, vale a tabela progressiva normal, com alíquota máxima de 27,5%.
Quanto uma holding paga de imposto sobre aluguel?
No Lucro Presumido, a holding paga cerca de 11,33% da receita bruta de aluguéis (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS sobre presunção de 32%). Não incide ISS sobre locação pura de imóveis próprios. Se o lucro presumido do trimestre passar de R$ 60 mil, há adicional de 10% de IRPJ sobre o excedente.
O que posso deduzir do aluguel no carnê-leão?
Podem ser abatidos da base de cálculo o IPTU e o condomínio, quando pagos pelo locador, e a taxa de administração cobrada pela imobiliária. Essas deduções reduzem o imposto e, em alguns casos, podem levar o rendimento tributável para dentro da faixa de isenção de R$ 5.000.
A partir de quanto vale a pena colocar os aluguéis numa holding?
Em geral, a partir de cerca de R$ 10.000 mensais de aluguel a holding já paga menos imposto que a pessoa física, mesmo somando a contabilidade. Abaixo de R$ 5.000, a PF isenta vence com folga. Entre esses valores, e para quem tem vários imóveis ou quer organizar a sucessão, cada caso deve ser analisado por um contador.
Paga ITBI para transferir imóveis para a holding?
Em regra, não: a Constituição imuniza a integralização de imóveis ao capital social. A exceção é a empresa cuja atividade preponderante seja imobiliária (compra, venda e locação), situação discutida no Tema 796 do STF. Por isso, a estruturação da holding deve ser planejada com apoio contábil e jurídico.
Se os seus aluguéis já passaram da faixa de isenção — ou se o seu objetivo vai além do imposto e inclui proteger o patrimônio e organizar a herança em vida —, a holding pode ser o passo mais rentável que você dá em 2026. A Numeos é especialista em estruturação e contabilidade de holdings: fazemos a conta com os seus números e cuidamos de toda a burocracia.
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